Wintergarten zum Wohnen

Die Errichtung eines Wintergartens bedarf bei Doppelhaushälften meist der Zustimmung des Nachbarn

Durch die Errichtung eines Wintergartens auf der Terrassenfläche, an der ein Sondernutzungsrecht besteht, werden die übrigen Wohnungseigentümer über das zulässige Maß hinaus in ihren Rechten beeinträchtigt. Der Wintergarten ermöglicht nämlich eine wesentlich intensivere Nutzung der Terrassenfläche.

Dies ist die Kernaussage einer Entscheidung des Bayerischen Obersten Landgerichts (BayObLG), mit der einem Wohnungseigentümer die Beseitigung des errichteten Wintergartens auferlegt wurde.

Im Detail sah der Fall folgendermaßen aus: Eine Wohnanlage besteht aus zwei aneinander grenzenden Doppelhaushälften, denen eine Grünfläche als Sondernutzungsfläche zugeordnet ist. Diese Grünfläche ist durch eine Mauer getrennt. Einer der Wohnungseigentümer errichtete an der Teilungsmauer einen Wintergarten, ohne hierfür zuvor die Zustimmung des übrigen Eigentümers eingeholt zu haben. Der Bauherr berief sich auf die Zusatzbeschreibung, die er beim Kauf der Doppelhaushälfte vom damaligen Käufer erhalten hatte und in der von einer Mauer im Bereich des „späteren Wintergartens“ die Rede ist. Der Nachbar erhob Klage und bekam Recht.

Die Baumaßnahme gilt als so genannte bauliche Veränderung. Denn ein Wintergarten ermöglicht eine weitaus intensivere Nutzungsmöglichkeit als eine Terrasse und führt auch zu stärkeren Beeinträchtigungen durch Geräusche und Licht. Letztlich hat sich der Eigentümer des Wintergartens ungenehmigt mehr Wohnraum geschaffen.

Der Wintergarten musste auf Kosten des Bauherrn vollständig zurückgebaut werden.

Deshalb sollte man vor dem Bau eines Wintergartens folgende Schritte einleiten: Erst einmal sollte man davon ausgehen, dass ein Wintergarten eine bauliche Veränderung darstellt und daher genehmigungsbedürftig ist. Hilfestellung bieten in rechtlichen Fragen die örtlichen Bauämter und Architekten. Dann ist es in der Regel so, dass der Bau eines Wintergartens durch einen Bauantrag genehmigt werden muss. Sicherheit kann bei unklarer Sachlage die so genannte Bauvoranfrage bieten, die günstiger ist als der Bauantrag und grundsätzliche Planungsinhalte klärt. Wird der Wintergarten ohne Grenzabstand zum Nachbarn errichtet, werden die vorgeschriebenen Abstandsflächen nicht eingehalten. Darüber kann sich auch das Bauamt nicht ohne Zustimmung des Nachbarn hinwegsetzen. Das heißt, dem Antrag ist die Unterschrift des Nachbarn beizufügen.

Das klingt im ersten Moment vielleicht etwas kompliziert, ist aber für Bauämter und Architekten Usus und diese beraten Sie gerne. Planungs- und Rechtssicherheit werden Sie ihren Wintergarten letztlich noch mehr genießen lassen.

(nb)